Byggsøknad og ansvarlig søker
 

Byggesøknad

Det aller meste som bygges, er omfattet av plan- og bygningsloven. Denne loven gjør det mulig for myndighetene å lage nasjonale og lokale bestemmelser om hvordan det er lov å bygge, og når det er behov for å innhente byggetillatelse. En slik tillatelse innhenter man gjennom en byggesøknad, og slike søknader er kommunens fremste middel for å ha kontroll med utbyggingen i kommunen.

  • Mange opplever å få mangelbrev fra kommunen når de sender inn en byggesøknad, eller til og med at søknader blir avvist. Dessverre får kommunene alt for ofte skylden, og de blir anklaget for å være vanskelige å ha med å gjøre.

    Når vi får innblikk i mange av disse sakene, for eksempel saker som blåses opp i nyhetene, ser vi som regel raskt at kommunen ganske enkelt bare har gjort jobben sin. Det vi observerer er at mange tror at en byggesøknad handler om skjemautfylling, eller at det er tilfeldig hva kommunen skal ha av informasjon.

    Dette er ikke vår tilnærming til byggesøknader. Ansvarlig søker er ikke en sekretær som fyller ut skjemaer, selv om det å fylle ut skjemaer er en del av jobben til ansvarlig søker. En byggesøknad er et resultat av den viktige jobben de ansvarlige foretakene gjør før prosjektet blir en byggesak, og ansvarlig søker skal være i stand til å hente ut den informasjonen kommunen trenger til sin saksbehandling.

Hvorfor byggesøknader er nyttige

Mange synes det er rart at man skal trenge å søke om å få bygge noe på sin egen tomt. Men byggesøknaden gjør et byggeprosjekt gjennomsiktig, i og med at det gir myndighetene og naboene mulighet til å følge byggeprosessen og komme med sine innspill. Dette er kanskje ubehagelig, men plikten til å innhente tillatelse, tvinger alle til å følge et regelverk som både tar hensyn til enkeltmennesket og samfunnet.

Og vi tror at de aller fleste egentlig er enig i at det er bra med strenge regler rundt dette. Har du for eksempel gremmet deg over et tilbygg, en støttemur eller en terrengendring i nabolaget som ikke passer inn? Eller kjenner du noen som har kjøpt et en bolig med byggefeil og mangler? Gode byggesøknader styrker kommunens mulighet å forhindre skjemmende tiltak og å føre tilsyn med byggevirksomheten.

Aktørenes roller

I en byggesak finnes det følgende roller (i tillegg til myndighetenes roller):

Tiltakshaver: Tiltakshaver er eieren av byggeprosjektet. Det kan være en bedrift, organisasjon eller person. Det er et større ansvar å være tiltakshaver enn mange er klar over. Tiltakshaver har en plikt om å videreføre dette ansvaret til ansvarlige foretak som arbeider på vegne av tiltakshaver. Men selv om tiltakshaver engasjerer foretak som gjør jobben på vegne av ham, har tiltakshaver fortsatt det overordnede ansvaret.

Ansvarlige foretak: De ansvarlige foretakene er foretak som har ansvar for spesifikke oppgaver. Det kan være ett foretak som har mange oppgaver, eller mange foretak som kun har ansvar for ett eller noen få oppgaver. Det er tiltakshaver som avgjør hvem som skal ha disse oppgavene. De ansvarlige foretakene har følgende roller:

Ansvarlig søker: Dette er tiltakshavers representant overfor kommunen. Ansvarlig søker skal kunne veilede tiltakshaver og sørge for at kommunen får den informasjonen den trenger for å behandle søknaden. Ansvarlig søker må både kunne regelverket og ha god forståelse av byggeprosessen.

Ansvarlig prosjekterende: Et byggverk involverer ofte mange fagområder, som arkitektur, bygningsfysikk, brannsikkerhet, vann- og avløpsteknikk osv. Disse fagområdene må prosjekteres, det vil si at det må gjøres skriftlig planlegging som viser hvordan tekniske krav oppfylles, og hvordan utførelsen skal gjøres. Ansvarlig søker utarbeider byggesøknaden i stor grad basert på denne skriftlige planleggingen.

Ansvarlig utførende: Også når det kommer til selve byggearbeidene er det ofte mange mange fagområder som er involvert. Noen ganger kan samme foretak som prosjekterte, være foretaket som utfører. Uansett hvordan det løses må utførende gjøre jobben slik den er skriftlig planlagt, altså prosjektert.

Ansvarlig kontrollerende: For noen tiltak vil det bli krav om uavhengig kontroll for prosjektering og utførelse.

Hvordan disse rollene skal fylles, vil variere. Men ansvarlig søker skal identifisere hvilke fagområder som er relevante, og veilede tiltakshaver om omfanget av oppgavene.

Dokumentasjon som trengs til byggesaken

Byggesaksforskriften (SAK10) sier at en byggesøknad i tilstrekkelig grad skal inneholde følgende opplysninger:

  • Tiltakshaver, eiendommen og eventuell eksisterende bebyggelse

  • Tiltakets art (beskrivelse av hva som skal gjøres)

  • Tiltakets størrelse og grad av utnytting

  • Forhold til plangrunnlaget og plan- og bygningsloven § 1-8

  • Ivaretakelse av krav til universell utforming og arkitektonisk utforming.

  • Tiltakets sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold, og behov for eventuelle sikringstiltak

  • Konsekvensanalyse dersom tiltaket berører utvalgte naturtyper fastsatt etter reglene i naturmangfoldsloven

  • Minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann- og avløpsledninger

  • Atkomst, vannforsyning, avløp, avledning av overvann, flomveier for overvann og fjernvarmetilknytning

  • Eventuelt behov og grunnlag for dispensasjon

  • Om det er avholdt forhåndskonferanse

  • Tegninger og målsatt situasjonsplan

  • Redegjørelse for nabovarsling og nabomerknader, samt kvittering for nabovarsel

  • Forholdet til andre myndigheter, for eksempel veimyndighet eller forurensningsmyndihget

  • Gjennomføringsplan som viser hvilke foretak som er ansvarlig for hva, og erklæring om ansvarsrett fra disse foretakene

Det er ikke alltid det er nødvendig å skaffe omfattende informasjon om alt det overnevnte. Ansvarlig søker skal kunne gi mer veiledning om hva dette innebærer i det enkelte prosjektet.

  • En dispensasjon vil si at et byggetiltak slipper å følge en bestemmelse. Terskelen for å få dispensasjon skal settes høyt. Hvorfor? Både de nasjonale og de lokale bestemmelsene blir til etter nøye og helhetlige vurderinger. Dersom man søker om dispensasjon fra slike bestemmelser sier man se i realiteten uenig i disse tidligere vurderingene. Man bør etter vårt syn være tilbakeholden med å fremme et slikt syn, med mindre det er godt faglig begrunnet.

    De aller fleste dispensasjoner gjelder bestemmelser i kommuneplan eller reguleringsplan som handler om estetikk og de ytre rammene, for eksempel størrelse, bygningstype, plassering, avstand og lignende. Det å avvike fra slike bestemmelser og likevel sitte igjen med et vellykket resultat, er svært krevende. Vi anbefaler alltid at man prosjekter i tråd med bestemmelsene, og at avvik fra disse vurderes av noen med kompetanse på arkitektur.

  • En vesentlig del av kommunens saksbehandling er å ta stilling til de ytre rammene. Og byggesakstegningene gir kommunen et godt grunnlag til å gjøre dette. Forskriften sier ganske enkelt at tegninger og situasjonsplan er nødvendige opplysninger i en søknad. I de fleste tilfeller vil plan-, snitt- og fasadetegninger.

    Plantegninger: Disse viser byggets planløsning for hver etasje, inkludert yttervegger, rominndeling og plassering av vinduer og dører. Plantegningene må være i målestokk (vanligvis 1:100) og markere hvilke deler som endres eller bygges nytt, noe som gjør det enklere for kommunen å evaluere endringene.

    Fasadetegninger: Fasadetegningene viser byggets utvendige utseende. Sammen med den skriftlige, estetiske redegjørelsen i søknaden gir tegningene informasjon om materialbruk og byggets estetiske karakter.

    Snittegninger: Snittegninger gir et tverrsnitt av bygget og viser innvendige og utvendige høyder som fri høyde i hver etasje og gesims- og mønehøyde.

  • Vi er et ingeniørkontor og ikke et arkitektkontor. I tillegg har vi opparbeidet oss solid kompetanse på byggesak. Hva betyr dette?

    Det betyr at vår ekspertise handler om byggtekniske forhold. Selv om vi også leverer enkle arkitektur-relaterte tjenester, tar vi ikke på oss oppgaver som forutsetter kompetanse om estetikk og visuelle kvaliteter.

    Det er kanskje opplagt, men vi mener man er tjent med å bruke ingeniører til ingeniøroppgaver, og arkitekter til arkitektoppgaver.

  • I de fleste tilfeller vil det være mulig å gi en fastpris etter en vurdering basert på kompleksitet og sakstype. Under har vi gitt noen veiledende priser:

    Ansvarlig søker: fra 25.000 eks. mva. (for svært enkle saker reduserer vi prisen)

    Dispensasjonssøknader: fra 4000 eks. mva. i saker med ansvarlige foretak.

    Skrive nabomerknad: fra 7000 eks. mva.

    Vår oppgave som ansvarlig søker blir alltid enklest om de andre foretakene, spesielt innenfor prosjekteringsfagene, har tilstrekkelig kompetanse og leverer det som er ventet.

    Våre tilbud er alltid gitt med forbehold om at de øvrige foretakene stiller med tilstrekkelig kompetanse.